“200万韩元房租？”……首尔地区房价为何飙升？——韩媒

本月初，位于首尔市松坡区的84平方米公寓楼“Heliocity”以7亿韩元（约合7460亿日元）定金和200万韩元（约合21.3万日元）租金的价格售出。
截至去年年底，合同签订金额为7亿韩元定金，租金为80万韩元（约合8.53万日元）至140万韩元（约合14.9万日元）。
截至去年年底，铜雀区“来缅3号公寓”的租金为2亿韩元（约2130万日元）押金和110万韩元（约220万日元）租金。
首尔一套公寓的租金为 117,000 韩元（1,170 美元），但上个月，相同押金的租金上涨至 200 万韩元。
据KB房地产公司统计，6月份首尔地区公寓租金指数（以95平方米以下为基准）为126.6，今年上半年上涨了5.1%。
同期，公寓销售指数上涨3.9%，全讫（需支付押金的租金）指数上涨1.1%，表明租金指数大幅上涨。
首尔地区公寓租金指数去年下半年上涨6%，今年上半年上涨5.1%。
这一增幅甚至超过了同期公寓销售指数7.4%的涨幅和传赈指数4.7%的涨幅。
公寓押金和租金都在上涨。根据韩国房地产研究所的一项调查，截至5月份，首尔公寓的押金中位数为120万日元。
平均月租金为11亿韩元（约合110万美元），较去年年底上涨10%。租金也上涨了4.4%，达到118万韩元（约合125万美元）。
特别是，自6月27日起实施的贷款限制政策（旨在抑制15亿韩元以上的高价公寓需求的政策）导致传贳担保贷款数量增加。
预计随着融资难度加大，租赁物业的需求将进一步增加。贷款限制措施将把贷款限额从2亿韩元（约合2130万日元）提高到3亿韩元（约合3200万日元）。
政府对首都圈的贷款担保率从1.5亿韩元（16万美元）降至2.4亿韩元（25万美元），住房和城市担保公司对首都圈的贷款担保率从90％降至100％。
在非银行机构中，该比率已降至80%，这使得贷款变得困难。韩国政府也正在考虑将传赊贷款纳入债务偿还率（DSR）监管范围。
要想获得房屋净值贷款，就必须居住在本市，这使得差额投资（通过传讫购房）本身变得困难。因此，传讫房产的供应正在减少。
据房地产平台Asil的调查显示，去年年底首尔地区的传讫房产数量为31466套，但截至本月14日，已大幅下降21.6%，至24672套。
由于传赈房产供应减少，以及传赈资金贷款监管收紧，租赁房产的需求正在上升。根据韩国国土交通部的住房统计数据，首尔地区的公寓交易数量
在购买的房产中，今年截至 5 月，租赁房产的比例为 44%，高于五年平均水平（39.9%）。
全租房和租赁房的转化率也在上升。据KB房地产公司统计，6月份首尔地区公寓的租赁房转化率上升至4.22%，连续9个月上升。
押金与全赊的兑换率是将押金转换为租赁物业租金时所采用的比率。
比率越高，押金折算成租金时，租金就越高。例如，如果押金是2亿韩元，那么折算成租赁房产的比率就是2亿韩元。
当传赈或租赁房产的转换率上升到 4% 时，租金将跃升至近 70 万韩元（约 74,600 日元）。
友利银行房地产研究室主任咸英智仁表示，“除了当前的降息之外，由于入住人数减少，预计租赁房产数量也会减少。”
该公司解释道：“由于目前的贷款限制导致全租赁贷款担保减少，并限制了带有所有权转让条件的全租赁贷款，因此房产转换为出租房产的可能性正在增加。”